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    物管企業上市潮 港交所獨占94.7%名額

    原標題:物管企業上市潮,港交所獨占94.7%名額,2020年仍將“恒溫沸騰”?來源:港股解碼在房地產開發行業飛速發展的“...

    港股分時 港股分時

    原標題:物管企業上市潮,港交所獨占94.7%名額,2020年仍將“恒溫沸騰”? 來源:港股解碼

    在房地產開發行業飛速發展的“火熱”日子中,物業管理服務被當成行業的附庸品。在房地產開發行業“退燒”之際,物管行業正宛若新生。

    中國物管行業發源地

    幾乎整個80年代至90年代初,中國物業管理行業的萌芽都是在深圳誕生。

    1981年3月10日,中國第一家物業管理公司——深圳市物業管理公司由深圳市編制委員會成立,同年9月深港兩地協力開發的涉外商品房小區東湖麗苑成立物業管理處。這一年,深圳經濟特區剛滿周歲。

    兩年之后,位于深圳市羅湖區的國際商業大廈成為首家進行物業管理的商業體;1985年,物管服務進駐深圳市鵬基工業區;1991年,蓮花二村由深圳國土資源和房產管理局(原深圳市住宅局)開發建設,成為居民住宅物業管理試點單位。直到次年,福田區的著名景點蓮花山公園在蓮花二村西側籌建,經過五年建設,這座立有中國改革開放總設計師銅像的公園才正式對外開放。

    歷經十年的時間,中國物管行業的雛形在中國的南方先行落地生根,并且完成了商用物業、產業園區物業以及居民住宅物業三大類型的布局。

    中國物業走入現代:扎堆赴港上市

    誰曾想到,近三十年之后的今天,中國的物管行業仍然青睞于祖國的南方。自2014年國內首家獨立上市的物業管理公司——彩生活(01778-HK)在香港聯交所上市計起,截止發稿日(2019年12月19日)共有19家獨立上市的物管公司,這其中僅有南都物業(603506-CN)一家選擇于上交所上市,其余十四家都將選擇了香港聯交所(僅統計主板,新三板未列入)。

    同時,從物管公司在不同年份的上市數量來看,2018年和2019年物管上市公司數量顯著提升。

    截止發稿日,港交所還有寶龍商業(09909-HK)已通過港交所聆訊,另有興業物聯服務、燁星集團、建業新生活三家物管企業已向港交所遞交上市申請。這為明年物管公司的保持較高的上市數量,奠定基礎。

    這里也發現兩個有意思的現象。

    第一、幾乎所有的中國物管上市公司都將上市交易所選擇在香港;第二,2018與2019年物管公司上市數量暴增,僅2018一年的上市公司數量就抵得上此前四年總和,2019年則表現更佳。

    中國的物管公司集中在香港上市,且2018年、2019年上市數量爆發,這是為什么呢?

    房地產開發景氣度下降,物管行業集中度上升

    財華社統計1999至2019年(2019年截止前11月)約二十年間中國商品房銷售面積變動。2014年,中國首家獨立上市的物管公司——彩生活登陸港交所時,中國商品房年化銷售面積同比下降7.6%,是二十年間下跌速度第二快的年份。2018年2019年在“房住不炒”與房企融資端收緊的政策背景下,商品房銷售增長再次放緩,2019年前11個月商品房銷量同比僅增長0.2%,增長幾乎停滯。在我國的經濟周期、房地產行業周期及政策調控的三重因素疊加下,房地產市場由增量發展向存量運營轉變,物管行業順勢被推至時代的前端。

    分物業類型來看,住宅銷售面積增速下滑幅度較小。2019年前11個月,辦公樓及商業營業用房銷售面積同比分別下降11.9%及14.1%,唯有住宅銷售面積仍然同比微增0.2%。

    房屋銷售面積影響物管行業預期在管面積的增長,如果說這是關乎物管行業的“最近的未來”,那么新房開工總面積增速的變化就影響著較遠期的未來。

    分不同類型的物業新開工面積來看,在2019年前11個月中,商業營業用房新開工面積同比下降-14.6%;住宅新開工面積同比微跌1.2%;唯有辦公樓新開工面積轉好,同比增長4.9%。

    在國內商品銷售面積增長停滯,新開工面積減少的情況下,中國物業行業的百強企業卻獲得了快速發展,行業集中度逐步提高。截止2018年底,物業百強企業市占率達到38.85%。而排在行業金字塔頂端的十強企業的平均在管面積為2.39億平方米,遠高于百強企業在管面積均值3718.1萬平方米。十強企業的市占率達到了11.35%。

    快速提高的市占率離不開頭部企業的大舉并購。伴隨著并購而來的就需要大筆的資金支持,在目前環境下,房企融資困難,融資成本高企,通過上市渠道獲得直接融資的優勢明顯。所以,大量的物管企業選擇從母公司分拆上市,再將上市所得的廉價資金用來收并購擴大規模,這自然是最優的解決方案。而優先選擇港交所上市而不是上交所,一方面是考慮港交所上市規則明確,上市時間可控,也相對更快。另一方面,選擇港交所做為上市地點更方便獲得國際投資者支持。

    2020年物管企業上市數量仍將維持高位

    根據中國指數研究院(中指院)發布的2019中國物業服務百強企業名單前十強中已有四家獨立上市,分別是綠城服務(02869-HK)、碧桂園服務(06098-HK)、保利物業及雅生活服務(03319-HK)。此外仍有六家尚未單獨上市,分別是萬科物業發展股份有限公司、長城物業集團股份有限公司、恒大金碧物業有限公司、深圳市金地物業管理有限公司、龍湖物業服務集團有限公司、金科物業服務集團有限公司。

    目前已遞交上市申請的物管公司數量達三家,另物業服務百強榜單前五十強仍有大量未上市企業,預估2020年物管上市潮仍將持續。但鑒于前十強企業已有近半完成獨立上市,加上并不是每家物管公司都有上市計劃,所以預估2020年新上市的物管公司市值或將有所降低。

    12月19日,中國物業百強企業排名第四的保利物業正式登陸港交所交易,當天高開高走,截止收盤漲幅高達29.20%。整個2019年,物管公司漲幅遠超恒生指數,從市場目前對其追捧看來,熱度仍將持續。

    作者|金博

    編輯|彭尚京

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